江南明珠 黄石人 黄石论坛
lovemir3g - 2008-9-3 21:45:00
应要求删贴，欢迎加群讨论房产信息装修，构建没有托的平台！！！
lovemir3g - 2008-9-3 21:46:00
欢迎加入本群,讨论花湖的未来群号二五六八六六九零一个没有托的平台!!!
zhhf - 2008-9-4 1:43:00
:-| 很久没来..不知道你说的什么意思? 土地成本1000指的什么...比如 1000是土地还是24楼楼面都是1000....一般来说.中小城市的土地比较宽裕..:D 起码比HK 日本 新加坡好....
有些东西可以计算 比如 用的砖头 和水泥 钢精 问一个熟练的建筑工人就可以知道..有些东西可能只有很核心的人才知道..
一般来说 高层的房子成本高..有可能会到1500左右.指大城市..黄石应该到不鸟...低层的10层下的很少有能过1000的..
VIP10086 - 2008-9-4 8:39:00
而且请楼主注意另外一点，从8月份开始，大宗商品价格都在下降，大家都知道的黄金，石油，有色金属都已经进入下降通道，钢材，水泥早在七月份就已经到顶已经下降了！再说土地，在很多城市土地招拍挂已经流产无数，剩下那些拿到的都是底价。你说的土地1000，本身就概念不清，是高层还是多层？我们只能说一亩地皮多少，楼房越高，成本就越低，在黄石很多都到不了1000的！！而且还是前两年疯狂拿地，炒地的结果，现在如果底价拿，你说会有多少？！
雪域高源 - 2008-9-4 9:23:00
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恶魔法则 修真采花贼 华夏龙怒
我是吹风 - 2008-9-4 11:14:00
他的意思是说黄石房子成本最低2100，现在的价格非常厚道，叫大家哈去买，再不买好多人没饭吃。
ANDY武 - 2008-9-4 12:19:00
前几年才几百.难道成本一下涨呢1多倍？
lovemir3g - 2008-9-4 12:42:00
我上面已经解释清楚了,房子越高,难度越大你不知道???当然高的话利润相应会提高.
但是开发商肯定按每平米这个价格差不多让建筑商做.
前几年几百是全国都差不多的价格,你看看沿海现在多少再说话.
黄石中心市区的成本应该达到2100这个水平,
我说的事实,觉得不是的可以拿例子再来反驳我.\
你们所认为的1000的成本只是指的建筑成本.
lovemir3g - 2008-9-4 12:45:00
前几年的房子去除掉地价,去除掉广告,去除掉开发企业的工资.你再看看我说的是不是这个价格!!!
梅止 - 2008-9-4 12:50:00
可是市中心已经找不到三千以下的新房子了，楼主说说合理的销售价格是多少？
lovemir3g - 2008-9-4 12:54:00
原帖由 zhhf 于 2008-9-4 1:43:00 发表
:-| 很久没来..不知道你说的什么意思? 土地成本1000指的什么...比如 1000是土地还是24楼楼面都是1000....一般来说.中小城市的土地比较宽裕..:D 起码比HK 日本 新加坡好....
有些东西可以计算 比如 用的砖头 和水......
你们把建筑企业和开发企业性质弄错了.1000每平米的土地成本,1000每平米的建筑成本那是建筑商的事情开发商让建筑方做就不管了.建筑企业压力在于越来越贵的人工费与材料上涨
其实房子这个东西,3000在全国的城区来看不算贵,真正等工业用地用完了,那个时候拆迁旧房子的成本最后还是转嫁在消费者身上,因为城市发展不可能不拆旧房子,事实上现在漫天要价的太多.最后我说我不是托只是说下观点,时间来检测我的话!!!
VIP10086 - 2008-9-4 13:48:00
黄石的市区楼盘的价格可是4200以上了列，超过100%的利润，记得初中的政治学，100%的利润会让商人怎么样，我这里就不多说了
VIP10086 - 2008-9-4 13:49:00
我觉得2400-2800，至于楼主怎么考虑我不知道
lovemir3g - 2008-9-4 13:59:00
黄石4200一个平方???市中心4000不贵,但是如果城区4200你告诉我在哪?下路花湖1800,黄石港3000,市中心4000,团成山3000-4000,你说吧
VIP10086 - 2008-9-4 16:15:00
江天4200起步，最高的都5千多了，就按你说的市区成本2100，那它这算微利销售？！
lovemir3g - 2008-9-4 18:49:00
城区指的是黄石港西塞山老城区,市中心地价全部是拆的别人房子,成本当然高,我的前提你注意看!!!!
好运常在 - 2008-9-4 20:35:00
建筑成本姑且相信能长到1000一个平方（为了房子的质量和工人的权益也应该涨到1000一个平方）
一亩地666个平方，按我听说最新黄石100万一亩（今年）
按15层算（现在市区的新房都15层以上）
9990个平方每个平方分摊下来100块钱。
至于监理设计，如果一个15层的项目要收到200万！！，如果有本事也算合理，但是我很费解的，前段时间跟同学聊天还说道北京上海那么多漂亮设计合理的房子，为什么黄石的开发商不直接把人家的图纸拿来照做呢！
也许楼主说公用面积，那么请楼主注意一下黄石的公摊有多高。新开发楼盘1、2层商用铺面卖的有多贵。
其实开发商赚不赚钱，看看中国过去和现在的富豪榜就能知道，看看一夜之间冒出这么多房地产开发企业就能知道。市场经济，你赚钱是你的本事。老百姓买不起最多骂骂，但是象婊子一样还要立牌坊，那就有点太过头了。
好运常在 - 2008-9-4 20:37:00
原帖由 lovemir3g 于 2008-9-4 18:49:00 发表
城区指的是黄石港西塞山老城区,市中心地价全部是拆的别人房子,成本当然高,我的前提你注意看!!!!
目前拆的老房子多是6楼一下，最多9楼，而新开发的做出多少层楼？
拆人家2000一个平方最后卖多少钱一个平方！
好运常在 - 2008-9-4 20:41:00
最可笑的是花湖的房子，黄石市市区也只2000多。去年，我去看了看，售楼部都牛的不得了，好一点都要2000多。简直是坏了脑袋。今年过完年，我深圳的表姐要我陪他们去看别墅，也是搞的好像很紧俏一样，非常NB，结果现在月月给我打电话，当时我们问的时候感觉马上就要上一万一个平方，现在我看广告天天做3000多。
lovemir3g - 2008-9-4 22:14:00
花湖主干道别墅３０００想都别想．在假如后面那新开发农村的别墅３０００才是！！！拆９楼开发商还赚什么钱？？？按你说的那简单就没有旧房子了，呵呵．别说９层就是３层楼开发商也没可能拆．为什么花湖全部都７层，真像你们想当然的那样越高越赚钱的话，地又贵那还谁做７楼．做楼要考虑时间成本，房子越高花的时间也越多，流动资金越少．希望发点专业的话来说，谢谢！！！我只是站在一个公正的角度说了一些公道话，黄石虽然４个区，但是真正贵点的就黄石港区和西塞山区一点点地方也就３０００到４０００，其他地方２０００以内好买的很，这些都觉得贵还谈买房子干什么呢．说实话别的城市半小时距离绝对不会像黄石差别那么大！！！
songhuadan - 2008-9-4 22:29:00
花湖全部都７层
………………
就几个大盘7层
中档的都想办法做了8层9层的
lovemir3g - 2008-9-4 22:52:00
国家规定８层楼必须配置电梯，除非是复式楼，熟称７要１
城市是严格按照这个规定执行的，因为你如果做了８层楼是拿不到房产证的．你看现在做的房子是按这个ＧＢ执行的吗？
好运常在 - 2008-9-4 22:54:00
原帖由 lovemir3g 于 2008-9-4 22:14:00 发表
花湖主干道别墅３０００想都别想．在假如后面那新开发农村的别墅３０００才是！！！拆９楼开发商还赚什么钱？？？按你说的那简单就没有旧房子了，呵呵．别说９层就是３层楼开发商也没可能拆．为什么花湖全部都７层，......
我们是不专业，但是为什么不管大城市小城市房子都越做越高呢？难道是为了公益，为了节约土地？
开发商到底是慈善家还是企业家？我都说呢，开发商有本事赚钱很正常，3000、4000只不过是个数字，贵贱看个人的承受能力，你说黄石4000不算贵，那是你那个群体，有本事就继续抗，不要再这跟大家算成本。
lovemir3g - 2008-9-4 23:14:00
呵呵，房子好不好卖根本不关甲方现场代表的事．还有我并没有在黄石做甲方。我只是表达一个观点，黄石有多大的范围达到了３０００到４０００．绝大部分的地方房价都低的可怕．我给开发商算成本原因是因为我想让大家多了解下房地产，并且推广下我的群，既然如此．删贴好了
梅止 - 2008-9-5 13:39:00
城区指的是黄石港西塞山老城区,市中心地价全部是拆的别人房子,成本当然高,我的前提你注意看!!!!石有多大的范围达到了３０００到４０００．
晕，团城山的宏维，还有丽岛 至尊门第等一些楼盘拆了谁的房子？？可以说是成本低的可怕，销售价格高的可怕，现在均价都接近四千了！！楼主要是不清楚黄石的行情就不要出来说话·
免的大家都来喷你，再说价格高不高老百姓自己心里有数，你房地产KFS就是亏本卖大家卖不起还是买不起，一个商品的价格取决不它的供需情况，而不是成本，建议楼主回去多读点书再来！！
梅止 - 2008-9-5 14:08:00
请允许我为楼主普及下高中政治
商品的价格与价值相一致是偶然的，不一致却是经常发生的。这是因为，商品的价格虽然以价值为基础，但还受到多种因素的影响，使其发生变动。一般情况下，影响价格变动的最主要因素是商品的供求关系。在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。
lovemir3g - 2008-9-5 14:45:00
原帖由 梅止 于 2008-9-5 13:39:00 发表
城区指的是黄石港西塞山老城区,市中心地价全部是拆的别人房子,成本当然高,我的前提你注意看!!!!石有多大的范围达到了３０００到４０００．
晕，团城山的宏维，还有丽岛 至尊门第等一些楼盘拆了谁的房子？？可以说是......
从地段来看，团城山的地价已经是黄石一类地价了
，市政府搬到哪里，哪里就是最有发展潜力的地方！在中国就是这样，全国高新区都是这样．至于我读没读书这个问题．呵呵你认为呢？？？至于磁湖目前最烂的北岸你看看开发商多少钱买的地．
最后买房子是自己的事情，当粪青有什么用，我看黄石主城区半小时车程内基准１８００到４０００的房地产怎么个降法我们拭目以待．
最后话就到此了，免得我个在外地的黄石人被人喷死！！！
ANDY武 - 2008-9-5 15:50:00
我们黄石人怎么会乱喷人列.你说话用下你的大脑.你知道现在有多少人买不起房吗？你又知道国家为什么不向美国那样救市吗？是因为你们太黑呢.国家不管是对呢.因为现在引起民愤呢.你说话小心点不要吧老百姓当傻子.你模在列给我算成本.好多房子做起来光门面就能回本.4-5百W的工程要被那去一成左右的好处费.是不是模着良心说话.不要站出来说这种话.你要真的定不住呢国家不会不管呢.
好运常在 - 2008-9-5 16:20:00
最后我在这总结爆个料，大家都知道八卦嘴冶钢医院那个美尔雅花园吧。
那个花园大概是10年前做的，大多数是卖个美尔雅职工800-1000平方，少数卖个外面的人1200.平方
当时还剩10套时我曾经找美尔雅房地产的朋友问，他说他们的投入已经全收回还赚600万，（1.2层商铺还没有卖）
一共有多少套房子呢？我没记错的话有大概8个单元，7层，112套房子
而这个项目启动好像美尔雅都没花钱，只是跟银行做担保贷款，建筑商带资做工程。
ANDY武 - 2008-9-5 16:59:00
基本上每个搞地产的都是怎么做呢.只要有3百W左右银行就可以贷款.你还不了银行.银行就把房子卖给第2个人来做.做房子有一定的风险.因为他们要给开发的分红.没分红就投标.只要做出那就是钱.一栋房子的成本便宜的很.在这我就不多说呢.他们心中有素.聪明人就不会出来算成本.都说呢不要把我们当勺.