luo240 - 2008-8-2 17:12:00
以深圳为例。目前的楼市出现了越来越多的负资产。房价下降的比还贷总量还低。于是很多人选择断供。开发商砸在手里房子卖不动。于是大家脑子里出现一种期待。希望银行也垮掉。这样国家政策就会介入。幻想着银根松动，楼市从新回到过去的辉煌。这种局面会不会到来？关键还是银行。
在这场楼市游戏里，银行是始作俑者。他们会不会受牵连？我们从盖房子的全过程看起：开发商的总建筑成本里，全国平均自有资金占有比例是20%。在项目建造期间银行向开发商贷款占全部资本的80%。所有的建筑投资就是最终产品的最终成本。也就是说在房子建设期间，银行以低于成本价的80%掌控了该项目的处置权。
当房子进入销售阶段。银行向业主按揭比例取平均值80%。房子的实际建筑成本按楼层不同都在3000元/平方米以下。（地区差对楼市的影响体现在地皮价格和劳工价格上，摊薄后不会出现太大差异，而且3000元/平方米的单价取得较高，于是忽略地区差）房子越矮，建筑成本越低。别墅的成本只有1000元/平方米！按照深圳的销售价格15000元/平方米计算。起码都在合理售价的五倍以上。银行如果针对一个销售价比成本价高出5倍以上的房子以销售价的20%的首付发放销售按揭。其实，首付已经买断了这座房子的全部成本。剩下的每一分钱都是利润。
而且，向最终业主发放的按揭最后付给谁了？在银行和开发商之间有个行业默契。开发商的开发贷款向那家银行借的，最终业主的按揭就要在那家银行办理。银行向最终业主发放的借贷其实还是回到发放贷款的银行里。只不过冲销了开发商的部分贷款。如此销售……。最终，当房子销售完毕，开发商的贷款全部还清，实际建筑成本也全部收回。虽然从帐面上看银行向最终业主发放的按揭贷款还没还清，其实这笔钱根本就没有离开过放贷的银行。只是通过转让房屋的使用权，让社会人欠下银行的一笔债。在楼市下跌的市场前提下，业主选择了断供，放弃了房屋的所有权。这时，银行就白白的获得了一批房子。不管这批房子最终拍卖多少钱，银行获得的都是暴利！
每家银行和开发商都是有协议的。银行向最终业主发放按揭是在开发商的担保之下进行的。银行发放的销售按揭最终还是在该银行自己的金库里。当某项贷款出现问题，银行只需扣掉开发商相应的担保就能保证银行的自身金融安全。
所以，楼市的循环不论涨跌都是不会影响到银行的金融安全的。所有持有房子的社会群体期待通过银行危机影响国家政策的更改是不现实的。
luo240 - 2008-8-2 17:14:00
DDDDDDDDD
luo240 - 2008-8-2 17:14:00
DDDDDDDDDDDD
东圣 - 2008-8-2 18:01:00
这笔钱根本就没有离开过放贷的银行，只是通过转让房屋的使用权，让社会人欠下银行的一笔债!
一针见血啊！
习习 - 2008-8-5 8:24:00
楼主一席话,让我豁然开朗
我顶顶顶顶顶
买房需谨慎
如果碰到好的楼盘 价钱合理 结构良好
您还忧郁什么 必当机立断
songhuadan - 2008-8-6 23:21:00
站在买房人的立场，很赞同楼主的话！
清水生活 - 2008-8-11 8:42:00
在深圳北京等大城市，很多楼盘都是10%首付，甚至0首付，从某中方面来说，银行也是推高房价的帮凶。
cswg911 - 2008-9-5 20:27:00
感觉是那么回事！
